Thị Trường Khó Khăn, Nhà Đầu Tư Vẫn Thu Lời Với Đất Xen Kẹt

Thị trường bất động sản khó khăn nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn thu lời khi theo đuổi thị trường đất xen kẹt. Tuy nhiên, đây là một thị trường ngách đặc thù, không phải nhà đầu tư nào cũng thành công khi chọn đầu tư thị trường này.

Đất Xen Kẹt Tăng Giá Mạnh

Tại Hà Nội, các lô đất xen kẹt thường nằm rải rác trong các khu dân cư đã có pháp lý rõ ràng, xuất hiện do sự chia cắt diện tích, không gian của quá trình đô thị hoá, quá trình xây dựng hạ tầng giao thông. Loại đất này thường là đất vườn, đất nông nghiệp và không có sổ. Đất xen kẹt Hà Nội với đặc điểm là nằm xen kẽ trong các khu dân cư đã có quy hoạch nên khả năng chuyển đổi thành đất ở khá cao. Và cũng bởi không có sổ nên đất xen kẹt thường có giá rẻ, chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường của phân khúc đất thổ cư cùng thuộc địa bàn.

Đất xen kẹt Hà Nội vẫn tăng giá và thanh khoản ổn định, kể cả khi thị trường gặp khó. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Những lô đất xen kẹt thuộc các quận trung tâm Hà Nội là Thanh Xuân, Đống Đa, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông… luôn được giới đầu tư sành sỏi săn lùng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, bất động sản phục vụ nhu cầu thực lên ngôi và giá vẫn liên tục tăng cao thì đất xen kẹt với vị trí thuộc các quận trung tâm, dễ dàng tiếp cận các tiện ích hạ tầng giao thông và xã hội là một trong những phân khúc được người mua có nhu cầu ở thực quan tâm.

Nhà đầu tư kiêm môi giới Phạm Văn Thành (trú tại Thịnh Quang, Đống Đa) cho biết so với những năm 2015-2018 thì quá trình đô thị hoá khiến nguồn đất xen kẹt tại các quận trung tâm Hà Nội ngày càng ít ỏi. Chính bởi vậy mà giá đất xen kẹt cũng tăng đáng kể trong những năm qua.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá đất xen kẹt khu vực nội đô Hà Nội ở thời điểm hiện tại đã tăng tương đối mạnh so với giai đoạn năm 2019-2020.

Cụ thể, đất xen kẹt tại Thanh Xuân, loại diện tích nhỏ, chỉ khoảng 30 đến dưới 60m2, ở các phường như Nhân Chính, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Bùi Xương Trạch, mức giá tăng từ 20-23 triệu đồng/m2 lên mức 25-30 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Những mảnh đất xen kẹt diện tích lớn, lên tới vài trăm m2, mức giá rao bán dao động 15-20 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt tại quận Hoàng Mai, thuộc các phường như Lĩnh Nam, Đại Kim, Yên Sở, Hoàng Liệt… giá cũng tăng từ mức 13-15 triệu đồng/m2 lên mức 20-24 triệu đồng/m2 trong khoảng 5 năm qua. Đất tại Phú Diễn, Liên Mạc, Đông Ngạc… cũng tăng từ mức 11-20 triệu đồng/m2 lên mức 17-25 triệu đồng/m2. Với biên độ thời gian 4-5 năm, đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8-15 triệu đồng/m2 lên mức 15-22 triệu đồng/m2.

Đất Xen Kẹt: Thị Trường Không Dễ Chơi

Nằm tại các vị trí trung tâm, đáp ứng nhu cầu ở thực, nguồn cung khan hiếm và mức giá rẻ chỉ bằng 1/2 hoặc 1/3 so với giá thị trường nên đất xen kẹt luôn nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư sành sỏi. Do đó mà mức tăng giá và thanh khoản của phân khúc này luôn ổn định, kể cả trong hoàn cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Nhiều nhà đầu tư chọn đầu tư thị trường ngách đất xen kẹt bởi tính ổn định này. Họ lùng mua các lô đất xen kẹt có khả năng chuyển đổi lên thổ cư. Sau khi chuyển đổi thành công, sẽ bán đất ra với giá thị trường để thu lời. Nhà đầu tư Phạm Văn Thành cho biết, quá trình chuyển đổi sau khi được hoàn tất, trừ tất cả mọi chi phí, nhà đầu tư sẽ thu lợi nhuận trung bình từ 20-30% mỗi lô. Giai đoạn thị trường nóng sốt như các năm 2020 và 2021, mức lợi nhuận có thể đạt được 40-50% mỗi lô.

Đất xen kẹt là phân khúc không dễ đầu tư do các vấn đề phức tạp của pháp lý. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Tuy nhiên, đây là một thị trường đặc thù, nhà đầu tư bước vào thị trường này không chỉ cần tiềm lực tài chính mà còn cần có sự am hiểu về pháp lý, quy hoạch để thực hiện việc chuyển đổi đất. Chính bởi vậy mà giới đầu tư tham gia thị trường đất xen kẹt, phần lớn vừa là nhà đầu tư vừa là môi giới. Vai trò 2 trong 1 giúp họ có lợi thế trong việc tìm kiếm nguồn hàng, mối quan hệ với các bên liên quan để nắm được mảnh đất xen kẹt có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để quyết định việc có nên mua vào hay không.

Nhà đầu tư Nguyễn Văn Đại (trú tại Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân) cho biết, dù có thể đã tìm hiểu kĩ nhưng những thay đổi về quy hoạch, chính sách có thể khiến nhiều mảnh đất xen kẹt không thể chuyển đổi lên đất thổ cư. Bản thân ông Đại có mảnh đất xen kẹt mua cách đây 8 năm nhưng đến hiện tại vẫn chưa chuyển đổi được nên việc bán rất khó khăn. Không rõ ràng về pháp lý đồng nghĩa sẽ không thể xây dựng công trình kiên cố trên đó. Bởi vậy, 8 năm qua, mảnh đất của ông Đại vẫn bỏ không, cỏ mọc um tùm. Ông Đại xác định sẽ phải chôn vốn một thời gian rất dài, chờ đợi quy hoạch mới, may ra mới có thể chuyển đổi mảnh đất xen kẹt.

Nguyễn Nam