Nhóm thu nhập cao cũng khó mua nhà

Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng chi trả nhà ở của người Việt đang giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam (nhóm 5, chiếm 20% dân số) theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.

Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm lao động có thu nhập bình quân hàng tháng cao nhất xếp theo khu vực là Bình Dương (18,4 triệu đồng), Hà Nội (14,5 triệu đồng), Đồng Nai (13,9 triệu đồng), Đà Nẵng (13,8 triệu đồng) và TP HCM (13,3 triệu đồng).

Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Kết quả tính toán từ Hội Môi giới cho thấy, nếu một hộ gia đình tại Hà Nội có 2 lao động chính đều thuộc nhóm 5. Tổng thu nhập bình quân sẽ tầm 30 triệu đồng mỗi tháng (tương đương 360 triệu đồng mỗi năm). Áp dụng quy tắc chi phí mua nhà ở không vượt quá một phần ba thu nhập, tối đa mỗi tháng gia đình này chỉ bỏ ra được 6,7 triệu đồng để mua nhà (tương đương 80 triệu đồng).

Hiện nay giá bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM từ 40-70 triệu đồng mỗi m2, xét trên mức trung bình 58 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ 60 m2 sẽ có giá 3,5 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (2,4 tỷ đồng) lãi suất 8% trong 20 năm, chi phí trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng (tương ứng 300 triệu đồng mỗi năm), vượt xa mức chi trả tối đa tính trên thu nhập và gần như không thể mua nhà.

"Nếu nhóm có thu nhập cao nhất cả nước còn gặp khó khăn thì các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội", Vars cho hay.

Một nghiên cứu mới đây từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy, tốc độ tăng giá nhà tại Việt Nam đang vượt xa thu nhập và người lao động, dù ở tầm tuổi nào đều gặp khó khăn khi tiếp cận. Cụ thể, tăng trưởng giá nhà trong 5 năm của Việt Nam đạt mức 59%, trong đó giá nhà trung bình tại Hà Nội hiện nay là 61 triệu đồng mỗi m2 còn TP HCM là 57 triệu đồng mỗi m2. Còn thu nhập bình quân của một lao động Việt Nam mỗi tháng vào khoảng 7,5 triệu đồng, tăng 7% mỗi năm.

Theo Batdongsan, nếu so sánh lương trung bình và giá nhà, một người lao động ở độ tuổi trên dưới 30 sẽ mất khoảng 25,8 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (rộng 60 m2) với giá khoảng 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.

Dữ liệu từ Numbeo, nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu, cho thấy chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Khả năng chi trả cho khoản vay của người Việt cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm, phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà.

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới cho rằng có 4 yếu tố chính. Đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn (vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân) đang nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid 19, giá bất động sản nhất là căn hộ thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% còn TP HCM thậm chí tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Tiếp theo là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp, thị trường tập trung làm nhà cao cấp, bỏ quên nhà bình dân (dưới 30 triệu đồng mỗi m2) trong khi nhu cầu rơi vào phân khúc này, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp. Hành vi đầu cơ, tích trữ tài sản không nhằm mục đích sử dụng mà chỉ chờ tăng giá gây lãng phí đất đai, tăng tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Ngoài ra, một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, nhận định tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP của Việt Nam khá cao, khoảng 32,8%, đứng thứ 27 trên thế giới. Với lượng tiền tích trữ, người Việt có xu hướng đổ vào đầu tư bất động sản do lợi suất cao, trung bình từ 13,7%-19,7% mỗi năm.

Ngoài ra tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP của Việt Nam đang ở mức 0,03%, thấp hơn hẳn các quốc gia khác. Các chủ sở hữu bất động sản cũng không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Điều này thúc đẩy xu hướng đầu cơ gia tăng, gây tình trạng "thổi giá", ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh xã hội, tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.

Đề xuất giải pháp, Hội môi giới cho rằng, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

"Nếu hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân không cần co cụm ở trung tâm mà sẵn sàng dịch chuyển xa hơn về nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án giá nhà phù hợp", Vars nhận định.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, để ngăn chặn tình trạng tăng giá nóng của bất động sản, nhiều nước đang sử dụng công cụ thuế mạnh tay và trên nhiều khía cạnh. Vì vậy đã đến lúc Việt Nam cần ban hành một chính sách tổng thể về thuế để điều tiết hành vi thị trường, giúp bất động sản phát triển lành mạnh.

Phương Uyên